Как проверить юридическую чистоту квартиры самостоятельно

Риски по квартире, доставшейся в наследство

Если жилое помещение досталось продавцу в порядке наследования, то есть риск наличия иных наследников. Проверить данный факт можно через нотариальную контору, в которой велось наследственное дело.

Нотариус предоставит справку, подтверждающую отсутствие иных лиц, имеющих право на наследство. Но документ юрист выдаст только в присутствии продавца.


Если в продаваемой квартире прописан ребенок, не достигший возраста 18 лет, продать ее без разрешения органа опеки и попечительства будет невозможно. Поэтому важно проверить, если ли у второй стороны несовершеннолетние дети. Если да, то запросить письменное одобрение госоргана. В противном случае орган Росреестра не примет заявление о регистрации права собственности.

1. Старые документы

Бумажное свидетельство о праве собственности на жилье до сих пор вызывает у наших граждан больше доверия, чем новомодные выписки из электронного реестра. В связи с этим эксперты Кадастровой палаты напоминают: свидетельства о регистрации прав служат подтверждением права собственности только на дату, указанную в этом свидетельстве. Как и любые выписки. И никак не подтверждают, что и сегодня человек остается собственником.

Проверить квартиру перед покупкой в 2022 году и подтвердить, кто собственник, может только свежая выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – об основных характеристиках объекта недвижимости и зарегистрированных на него правах.

– Потенциальному покупателю лучше перестраховаться и самому заказать выписку из ЕГРН, – говорит эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. – Это позволит убедиться в точности предоставленных продавцом сведений. Рекомендуется заказывать ее как можно ближе к дате потенциальной сделки.

Возможные проблемы. Самая типичная схема обмана: у продавцов остаются на руках старые документы. Их и демонстрируют в подтверждение того, что все в порядке. Да, перепродать уже проданную квартиру еще раз не получится. Но часто таким образом с нескольких покупателей собирают задатки, а потом исчезают.

«Обойденные» наследники – самый тяжелый случай. Чаще всего такая ситуация возникает, когда продается квартира, доставшаяся по завещанию. Проверить, не нарушены ли при этом чьи-то права, тяжело. Поэтому риэлторы советуют не покупать жилье, которое недавно было получено в наследство.

Как самостоятельно проверить квартиру перед покупкой?

Сегодня мы расскажем, на что нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке, как проверить чистоту сделки и вовремя распознать мошенническую схему. Статья особенно актуальна для тех, кто покупает квартиру сам без агента, а также для тех, кто сомневается в добросовестности своего риелтора.

Получить эти две выписки может любой желающий. Самые популярные способы получения выписок из ЕГРН — через МФЦ, в любом отделении Росреестра или кадастровой палаты, в электронном виде через официальный сайт Росреестра. Цены на выписки и порядок их получения на сайте Росреестра.

Далее проверяем собственника – Продавца:

  • на наличие негативной информации на сайте Федеральной службы судебных приставов;
  • на наличие предбанкротного состояния (смотрим наличие текущих судебных дел на сайтах мировых, районных и арбитражных судов, неоплаченных долгов на сайте судебных приставов, можно поспрашивать соседей, председателя управляющей компании). Обычно должники в предбанкротном состоянии имеют большую задолженность по коммунальным платежам
  • Запрашиваем справки о постановке на учет Продавца впсихоневрологическом и наркологическом диспансерах

Однако, к сожалению заметим, что при самостоятельной проверке юридической чистоты недвижимости не все методы проверки доступны (не все категории должников отображаются на сайте судебных приставов в открытом доступе, справка из диспансера не дает гарантию вменяемости Продавца во время сделки), поэтому при профессиональной проверке когда имеется множество дополнительных способов проверить Продавца, информация о нем будет более полной (например, непосредственно на дату сделки возможно провести личное медицинское освидетельствование Продавца (в Санкт-Петербурге такую услугу можно заказать на сайте СПИК недвижимость по следующей ссылке>>)

  • Проверяем историю перехода прав на недвижимость, восстанавливаем хронологию владения

Смотрим, кто был зарегистрирован в недвижимости на дату приватизации / выдачи ордера

2. Другие документы, которые нужно проверить

Попросите владельца предъявить выписку из ЕГРП. Также перед покупкой можно проверить квартиру через Росреестр самостоятельно, написав заявление, оплатив пошлину и предоставив удостоверение личности.

Подводные камни: Расширенную выписку с детальной историей объекта может получить только собственник, поэтому лучше потребовать документ с него. Данных о недвижимости старше 1998 года в базе Росреестра может не оказаться — это прямое подтверждение юридической чистоты квартиры. Если же вы по какой-то причине сомневаетесь, направьте запрос в Департамент жилищной политики, это бесплатно.

При покупке нужно проверить не только квартиру. Стоит пробить и лицо, выставившее ее на продажу. Так что попросить продавца показать паспорт вполне уместно. Пробить человека по его паспортным данным можно на официальном сайте ФМС России.

Читайте также:  Выход юридического лица из состава учредителей ООО

Для чего нужна проверка

Первым этапом приобретения квартиры в собственность является проверка недвижимости и юридической чистоты планируемой сделки.

Такая проверка необходима:

    покупателю квартиры, так как гражданин рискует своими денежными средствами. При наличии обременений (например, в виде залога по ипотечному кредиту), прописанных родственников (особенно не достигших возраста 18 лет) и иных нюансов договор купли-продажи будет признан ничтожным и переход права собственности на объект недвижимости не будет зарегистрирован. Как правило, в данной ситуации покупатель остается и без денег, так как вернуть их достаточно сложно, и без квартиры; продавцу квартиры. Денежные средства для оплаты могут быть переданы через некоторое время, частями (в соответствии с договором) и так далее, и в случае задержки выплаты придется обращаться в судебные органы.

Проверка квартиры так же снижает риск мошеннических действий, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, так как позволяет получить актуальные данные:

    о собственнике квартиры; о дате проведения регистрационных действий, в результате которых квартира стала собственностью указанного гражданина; о предыдущих владельцах рассматриваемого объекта недвижимости; о жилой и общей площади помещения; о кадастровой стоимости; о наличии/отсутствии каких-либо обременений, препятствующих заключению сделки; о количестве и статусе прописанных граждан; о нахождении имущества в залоге; о наличии ареста, например, в ходе ведения судебного разбирательства при разводе супругов.

Проверка квартиры так же снижает риск мошеннических действий, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя, так как позволяет получить актуальные данные:

Этап 1

Проверяем право собственности на квартиру (видео)



Например, квартиры, на которые право собственности приобреталось до 1996 года должны иметь две печати БТИ (бюро технической инвентаризации), а после 1998 года — печати органа Росреестра.

Выплаты по коммунальным платежам

Любые долги по квартире должен оплатить продавец. Но если он скроет факт задолженности, то все они перейдут на ваши плечи. В результате вы можете лишиться света, воды, газа и прочих коммунальных благ. Новый собственник получит “в наследство” и долги за капитальный ремонт, если они есть.

Единственный способ избежать подобных неприятностей – проверить наличие долгов. Помогут вам в этом четыре шага:

  1. Попросите владельца предоставить документы из ЕИРЦ и ЖЭУ, подтверждающие отсутствие долгов.
  2. Внимательно изучите квитанции за последний год.
  3. Переспросите у работников ТСЖ и ЖЭУ, есть ли задолженности по оплате коммунальных услуг.
  4. Добавьте в договор купли-продажи пункт о том, что продавец выплатил все начисления по коммуналке и в случае выявления задолженности будет нести ответственность лично.

Последствием незаконных изменений может быть судебное принуждение нового владельца к восстановлению прежнего вида жилья, т. е. крупные финансовые и временные затраты.

Норма ст. 199 УК РФ состоит из двух частей

  • группой лиц по предварительному сговору;
  • в особо крупном размере.

Статья 199 УК РФ. Уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате организацией, и (или) страховых взносов, подлежащих уплате организацией – плательщиком страховых взносов

1. Уклонение от уплаты налогов, сборов, подлежащих уплате организацией, и (или) страховых взносов, подлежащих уплате организацией – плательщиком страховых взносов, путем непредставления налоговой декларации (расчета) или иных документов, представление которых в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным, либо путем включения в налоговую декларацию (расчет) или такие документы заведомо ложных сведений, совершенное в крупном размере, –

наказывается штрафом в размере от ста тысяч до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительными работами на срок до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо арестом на срок до шести месяцев, либо лишением свободы на срок до двух лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

2. То же деяние, совершенное:

а) группой лиц по предварительному сговору;

б) в особо крупном размере, –

наказывается штрафом в размере от двухсот тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового, либо лишением свободы на срок до шести лет с лишением права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет или без такового.

Читайте также:  Сроки ответа на претензию юридического лица

Примечания. 1. Крупным размером в настоящей статье признается сумма налогов, сборов, страховых взносов, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд пятнадцать миллионов рублей, а особо крупным размером – сумма, превышающая за период в пределах трех финансовых лет подряд сорок пять миллионов рублей.

2. Лицо, впервые совершившее преступление, предусмотренное настоящей статьей, освобождается от уголовной ответственности, если этим лицом либо организацией, уклонение от уплаты налогов, сборов, страховых взносов которой вменяется этому лицу, полностью уплачены суммы недоимки и соответствующих пеней, а также сумма штрафа в размере, определяемом в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации.

6. Преступление совершается с прямым умыслом. Мотив и цель совершения такого деяния не имеют решающего значения для его правовой оценки.

Уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов

Уголовный кодекс Российской Федерации (УК РФ) предусматривает составы преступления, когда ответственность наступает в зависимости от вины для руководителя и/или главного бухгалтера.

Так, руководитель и/или главный бухгалтер могут быть привлечены к ответственности за уклонение организации от уплаты налогов и (или) сборов (ст. 199 УК РФ).

Уголовным кодексом РФ установлена уголовная ответственность за уклонение от уплаты налогов и сборов с организаций, совершенное в крупном или особо крупном размере, в виде значительных штрафов (до 500 000 руб.), лишения свободы (до шести лет), лишения права занимать определенные должности или заниматься определенной деятельностью на срок до трех лет (статья 199 Уголовного кодекса РФ).

В соответствии со статьей 199 Уголовного кодекса РФ крупным размером признается сумма налогов и (или) сборов, рассчитанная за три финансовых года подряд, и составляющая более пяти миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 25 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая пятнадцать миллионов рублей.

А особо крупным размером считается сумма, рассчитанная за три финансовых года подряд, и составляющая более пятнадцати миллионов рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 50 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая сорок пять миллионов рублей.

Разъяснения судам по поводу привлечения к уголовной ответственности за налоговые преступления даны в постановлении Пленума ВС РФ от 28 декабря 2006 г. № 64.

Постановление N 64 впервые дало официальное разъяснение объективной стороны налоговых преступлений исходя из положений ст. 198 “Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица” и ст. 199 “Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с организации” УК РФ.

Согласно разъяснениям Постановления N 64 уклонением от уплаты налогов и (или) сборов, влекущим уголовную ответственность, являются действия, осуществленные с целью неуплаты налогов и (или) сборов, приводящие к полному или частичному не поступлению налогов и сборов в бюджетную систему Российской Федерации.

При этом уголовная ответственность может наступить, только если применялись способы, указанные в УК РФ, а именно:

умышленное непредставление налоговой отчетности, представление которой закреплено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах является обязательным;

умышленное включение в налоговую отчетность заведомо ложных сведений.

Способами уклонения от уплаты налогов и сборов в крупном или особо крупном размере считаются как умышленные действия (включение в налоговую декларацию и иные документы заведомо ложных сведений), так и умышленное бездействие (непредставление необходимых документов).

На это указано в пункте 3 постановления № 64.

Также руководитель или главный бухгалтер в зависимости от вины, от степени участия в содеянном могут быть привлечены к ответственности:

– за неисполнение обязанностей налогового агента в крупном или особо крупном размере;

– за сокрытие денежных средств либо имущества организации, которые должны быть направлены на взыскание налогов и (или) сборов (ст. 199.2 УК РФ).

Таким образом, по статье 199 Уголовного кодекса РФ субъектами преступления могут быть признаны не только руководитель организации, но и главный бухгалтер (п. 7 постановления № 64):

– за сокрытие денежных средств либо имущества организации, которые должны быть направлены на взыскание налогов и (или) сборов (ст. 199.2 УК РФ).

Схемы уклонения от уплаты налогов: налоговый анализ

При выявлении преступлений в налоговой сфере налоговыми органами предпринимаются все меры, направленные на доскональный анализ деятельности проверяемого лица, с целью выявления в его действия признаков уклонения от уплаты налогов, зачастую схемы уклонения от налогов однотипны, данные схемы рассмотрим ниже:

  1. Вступление в фиктивные сделки. В данном случае организация или индивидуальный предприниматель сознательно либо завышают свою расходную часть, сознательно занижают свою доходную часть с целю уменьшения налоговой базы для исчисления налога. Обычно для данных схем используются так называемые однодневные фирмы. Данная схема как правило раскрывается налоговыми или правоохранительными органами посредством истребования сведений о хозяйственной деятельности контрагента, запрашивается информация о реальном исполнении заключенных договоров. В случае с фирмой однодневкой, не имеющей целью получения прибыли, а лишь использования в преступной схеме данные обстоятельства с легкостью устанавливаются, что влечет привлечение к ответственности.
  2. Сознательное разделение хозяйственной деятельности. При данной схеме налогоплательщик для снижения налогового бремени и использования упрощенной системы налогообложения или единого налога на вмененный доход, зная условия использования данных систем сознательно дробит бизнес. Что приводит к ситуации, когда документально осуществляется деятельность несколькими предпринимателями, хотя фактически прибыль получается одним лицом. В данном случае налоговым органом проверяется потенциальная связь между индивидуальными предпринимателя на одной торговой площади, в том числе ведение кассовой деятельности, использование данными лицами одного общего складского помещение, ведение общих расходов, родственные отношения, представительство одним ИП с иными хозяйствующими субъектами или государственными органами.
  3. Незаконное применение налоговых льгот. При данной схеме налогоплательщик используя ложную информацию, либо специальных контр агентов с целью получения налоговых льгот.
  4. Подмена одного договора другим. В налоговой практике нередко для получения налоговой выгоды стороны под видом одно сделки вступают в иные отношения, в частности используется схема для уменьшения налоговой базы заключения договора агентирования, при этом исполнение по данному договору возмездного оказания услуг либо подрядных работ, в данном случае налоговым органом путем проверки контрагента, а также результатов работ раскрывается данная схема. Поэтому важно пример уже на стадии ответа на требование налоговой о предоставлении документов думать о последствиях, а не надеяться на русский авось.
Читайте также:  Что грозит за неуплату налогов юридическим лицом

Следует учесть, что это лишь примерный перечень используемых схем, в наш век развития технологий, внедряются и применяются и иные схемы уклонения от излишнего налогообложения. Вот почему оценка налоговых рисков предприятия, анализ оптимизации налогообложения так помогает избежать проблем и выиграть прибыль, которая так важна каждому предприятию.


Законодательство РФ предусматривает следующие виды наказаний:

Ответственность за уклонение от уплаты налогов

Система налогообложения призвана пополнять государственную казну. Налоги и сборы состоят из обязательных, периодичных или единовременных взносов в бюджет.

В случаях, когда лицо или группа лиц не исполняет обязательства по оплате налогов, наступает ответственность.

Уклонение от уплаты налогов по ст. 198, 199 УК РФ относится к нарушителям, чья задолженность приобрела крупный и особо крупный размер. Рассматривается в ходе судебных разбирательств.

В состав преступления входят длительность уклонения и размер задолженность физического лица или организации перед государством.

В случаях, когда лицо или группа лиц не исполняет обязательства по оплате налогов, наступает ответственность.

Административный Кодекс

В КоАП РФ нарушениям, связанным с невыплатой налогов, посвящено несколько статей:

  • Ст.15.5. регламентирует порядок наложения взыскания за непредоставление в срок налоговой декларации. За подобное правонарушение должностное лицо должно быть подвергнуто предупреждению или штрафу в размере от 300 до 500 руб.
  • Ст. 15.6 предписывает, что непредоставление документов для осуществления контроля сотрудниками ФНС за выплатой документов повлечет за собой штраф для физических лиц в размере всего 100 – 300 руб., для должностных лиц он тоже будет небольшим – 300 – 500 руб., а для чиновника из государственных органов – 1000 руб.

Изучая меры уголовной ответственности по делам, связанным с невыплатой налогов, в первую очередь необходимо отметить, что согласно российскому законодательству за уголовные правонарушения могут быть наказаны только физические лица, но никак не организации. Но это не значит, что деяния, которые подпадают под уголовно наказуемые, в рамках юрлица можно осуществлять без опаски. Просто к ответственности будет привлечено должностное лицо.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с неуплатой налогов юридическим лицом, то вам следует помнить, что:

Уголовная ответственность за неуплату налогов юридическим лицом предусмотрена статьей 199 УК РФ. Практика показывает, что организации реже уклоняются от исполнения закона, но это не означает, что они не нуждаются в помощи адвоката.

Ссылка на основную публикацию